C’est l’une des situations les plus frustrantes qui soit : vous avez des rats chez vous, vous êtes locataire ou copropriétaire, vous savez que le problème vient des parties communes — et vous ne savez pas vers qui vous tourner, ni comment faire bouger les choses. Ce guide vous donne le cadre juridique précis et les démarches concrètes.
Le principe général : distinction parties communes / parties privatives
En matière de nuisibles dans un immeuble collectif, la règle de base est celle de la responsabilité selon la localisation de l’infestation :
Parties communes (caves, local poubelles, halls, gaines techniques, toiture) → responsabilité du syndicat des copropriétaires, géré par le syndic.
Parties privatives (l’appartement lui-même) → responsabilité du propriétaire du lot, qu’il l’occupe lui-même ou qu’il le loue.
En pratique, cette distinction est souvent floue : les rats viennent des caves et colonisent les appartements. Le problème est à la fois dans les parties communes (source de l’infestation) et dans les parties privatives (où les nuisibles se manifestent). Dans ce cas, la jurisprudence tend à reconnaître la responsabilité du syndicat pour la partie « source » de l’infestation.
Le cadre légal : ce que dit la loi
Loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété), article 14 : le syndicat des copropriétaires est responsable de l’entretien et de la conservation des parties communes. Une infestation de rongeurs dans les parties communes constitue un défaut d’entretien.
Code de la santé publique, article L.1311-1 : les propriétaires d’immeubles ont l’obligation de ne pas laisser se développer des espèces animales nuisibles ou dangereuses. Cette obligation s’applique au syndicat pour les parties communes.
Code civil, article 1719 (location) : le bailleur doit délivrer et maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Un logement infesté par des rongeurs n’est pas en état d’être habité normalement.
Qui fait quoi : le tableau pratique
| Situation | Responsable du traitement | Responsable du coût |
|---|---|---|
| Rats uniquement dans les parties communes | Syndic (mandat au nom du syndicat) | Charges communes |
| Rats dans mon appartement, source = parties communes | Syndic pour les parties communes + propriétaire pour l’appartement | Charges communes + propriétaire du lot |
| Rats uniquement dans mon appartement (source interne) | Propriétaire occupant ou bailleur | Propriétaire du lot |
| Rats dans mon appartement de locataire | Bailleur (si défaut structurel) ou locataire (si introduction accidentelle) | Selon responsabilité établie |
Comment faire agir le syndic : la démarche étape par étape
Étape 1 : signaler par écrit
Envoyez un email ou une lettre au syndic décrivant précisément ce que vous avez constaté (date, localisation, nature des traces ou des animaux vus). Gardez une copie et notez la date d’envoi.
Étape 2 : relancer si aucune réponse sous 15 jours
Si le syndic ne répond pas ou ne prend pas de mesures, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Mentionnez explicitement l’article 14 de la loi de 1965 et l’article L.1311-1 du Code de la santé publique.
Étape 3 : saisir la mairie
Si le syndic reste inactif, signalez la situation à la mairie de votre arrondissement. En cas de risque sanitaire avéré, la mairie peut mettre en demeure le syndic d’agir, voire ordonner des travaux d’office aux frais du syndicat.
Étape 4 : saisir l’ARS
L’Agence Régionale de Santé peut être saisie si l’infestation présente un risque pour la santé publique. L’ARS peut prescrire des mesures d’urgence.
Étape 5 : voie judiciaire
En dernier recours, une demande en référé (procédure d’urgence) au tribunal judiciaire peut contraindre le syndic à agir sous astreinte (pénalité par jour de retard). Cette démarche est recommandée avec l’appui d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
Cas particulier : le syndic agit mais pas assez vite
Si le syndic a mandaté un prestataire mais que l’intervention tarde ou que les résultats ne sont pas au rendez-vous, vous pouvez :
- Demander les coordonnées du prestataire mandaté et vous mettre en contact direct
- Exiger un calendrier précis d’intervention par écrit
- Si le délai est inacceptable, faire réaliser votre propre diagnostic (aux frais de la copropriété si la responsabilité est établie) pour disposer d’un rapport indépendant
Conseil pratique : la démarche collective est plus efficace
Si plusieurs copropriétaires ou locataires de l’immeuble sont touchés, une démarche collective (lettre signée par plusieurs résidents, demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire) a bien plus de poids qu’une démarche individuelle. Organisez-vous avec vos voisins.
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